Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Grundstücksveräußerungen

Bei einem Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von etwa fünf Jahren („Drei-Objekt-Grenze“) wird nach der Rechtsprechung ein sog. gewerblicher Grundstückshandel unterstellt. Betreffend die Gewerbesteuer entfällt in diesen Fällen die sog. erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 GewStG. Danach unterliegen aus der reinen Vermögensverwaltung resultierende Erträge nicht der Gewerbesteuer, wobei auch Erlöse aus der Veräußerung zuvor verwalteter Objekte begünstigt sind. 

In seinem Urteil vom 03.06.2025 (Az. III R 12/22) hatte der BFH erneut zu entscheiden, anhand welcher Kriterien bei einer nur kraft ihrer Rechtsform gewerblichen Gesellschaft das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels zu bestimmen ist und ob die Nachhaltigkeit der Tätigkeit eine hierfür relevante Rolle spielt. Eine GmbH veräußerte in einem einzigen notariellen Vertrag fünf von ihr erst gut zwei Jahre zuvor erworbene Grundstücke. In der Gewerbesteuererklärung beantragte sie anschließend die erweiterte Kürzung. Diese gewährte das Finanzamt nicht, da die GmbH einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamtes.

Im Rahmen des Revisionsverfahrens bestätigte der BFH zunächst seine bisherige Rechtsprechung. Danach setzt die erweiterte Kürzung voraus, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreiten; dabei stellt der Erwerb von Grundstücken lediglich den Beginn und die spätere Veräußerung das Ende einer grundsätzlich auf Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit dar. Eine originär gewerbliche Tätigkeit liegt hingegen vor, wenn die Ausnutzung des Grundbesitzes durch Umschichtung (wie hier durch Erwerb und Veräußerung) gegenüber der Nutzung im Sinne einer Fruchtziehung (z.B. durch Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt.

Umstritten war im Streitfall die Frage, ob der gewerbliche Grundstückshandel auch bei einer Kapitalgesellschaft eine nachhaltige Tätigkeit i. S. d. Einkommensteuerrechts voraussetzt. Nach Auffassung des BFH kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit der Tätigkeit – wie bei einem originär tätigem Personenunternehmen - oder die Anzahl der Erwerber jedoch nicht an. Denn der BFH geht davon aus, dass auch eine einmalige En-block-Veräußerung von Grundbesitz den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes überschreiten kann und damit schädlich für die erweiterte Kürzung ist.

Wenn Grundstücke zeitnah nach dem Erwerb wieder veräußert werden, deutet dies auf einen Erwerb in Wiederveräußerungsabsicht hin und nicht auf den Erwerb zur langfristigen Vermietung. Der Umstand, dass die GmbH alle Grundstücke in einem einzigen Akt veräußert habe, widerlegt zudem die Indizwirkung der anfänglichen Veräußerungsabsicht nicht. Auch die langfristige Finanzierung mit einem Darlehen ließ keinen anderen Schluss zu, da die Vorfälligkeitsentschädigung deutlich unter der absehbaren Wertsteigerung gelegen habe. 

Dementsprechend entschied der BFH den Streitfall dahingehend, dass auch eine En-bloc-Veräußerung an einen einzigen Erwerber von fünf Grundstücken im dritten Jahr nach dem Erwerb einen gewerblichen Charakter hat. Damit wurde ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel begründet; die erweiterte Kürzung war zu versagen.

Die der Klägerin grundsätzlich materiell-rechtlich zustehende einfache Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) schied im Revisionsurteil aufgrund verfahrensrechtlicher Bestimmungen aus; die hierfür erforderlichen Unterlagen waren seitens der Klägerin trotz Aufforderung nicht vorgelegt worden, die damit ihre Mitwirkungspflichten verletzt hatte.

 

Hinweis: 

Das Urteil stellt die bloße Vermögensverwaltung deutlich als das maßgebende Entscheidungskriterium für das Gewähren der erweiterten Kürzung heraus; mithin ist bei etwaigen Grundstücksveräußerungen auf das Einhalten der Drei-Objekte-Grenze zu achten. Allerdings sind dennoch immer die besonderen Umstände des Einzelfalls zu würdigen; dies zeigte der Beschluss des BFH vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23), über den wir mit unserem Insight vom 23.05.2025 berichtet haben. Trotz der Veräußerung von dreizehn Objekten in einem Jahr, wurde der gewerbliche Grundstückshandel verneint. Die Besonderheit in diesem Fall war jedoch, dass die Veräußerungen lediglich auf den nicht vorhersehbaren Todesfall eines der beiden Gesellschafter-Geschäftsführer im Alter von nur 55 Jahren zurückzuführen waren.