Keine Sonderabschreibung für neue Mietwohnung bei Abriss und Neubau

Wer innerhalb der Europäischen Union neuen Wohnraum errichtet, kann von der Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG profitieren. Danach können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der regulären Abschreibung abgesetzt werden. Der BFH hatte in seinem Urteil vom 12.08.2025 (Az. IX R 24/24) zu entscheiden, ob die Sonderabschreibung auch dann zu gewähren ist, wenn zunächst ein Einfamilienhaus abgerissen wurde und anschließend durch einen Neubau ersetzt wird.

Der Steuerpflichtigen gehörte im Streitfall ein älteres vermietetes Einfamilienhaus. Das Haus war zwar noch funktionsfähig, aber sanierungsbedürftig, weshalb sie sich für dessen Abriss entschloss. Im unmittelbaren Anschluss ließ sie ein neues Einfamilienhaus errichten, das sie wieder als Wohnraum vermietete. Bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung machte sie daher neben der regulären Abschreibung die Sonderabschreibung nach § 7b EStG als Werbungskosten geltend; letztere lehnte das Finanzamt ab. Das Einspruchsverfahren sowie die finanzgerichtliche Klage blieben erfolglos.

Die Begünstigung des § 7b EStG fordert insbesondere, dass durch die Baumaßnahme „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnungen geschaffen werden, was nur dann anzunehmen ist, wenn im Vergleich zum vorherigen Zustand zusätzlicher bzw. vermehrter Wohnungsbestand geschaffen wurde. Dies ergibt sich zwar nicht unbedingt aus dem Wortlaut der Vorschrift. Denn bei sprachlicher Beurteilung ist jede Wohnung, die vor der Baumaßnahme als solche noch nicht existierte, eine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde im Jahr 2019 jedoch grundsätzlich zu einem außersteuerlichen Lenkungszweck eingeführt. Ziel des Gesetzgebers war es, steuerliche Anreize für den zu verstärkenden Mietwohnungsneubau zu schaffen. Folglich muss die steuerlich zu fördernde Baumaßnahme dazu beitragen, den Wohnungsbestand zu vermehren und nicht nur zu ersetzen.

Das Tatbestandsmerkmal einer „neuen, bisher nicht vorhandenen“ Wohnung kann ausnahmsweise gegeben sein, wenn der Abriss in keinem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Neubau steht. Im Streitfall hatte die Steuerpflichtige jedoch bereits im Zeitpunkt des Abrisses einen entsprechenden Entschluss zum Neubau gefasst, was der gestellte Bauantrag belegt. Darüber hinaus hatte sich die Neubaumaßnahme unmittelbar an den Abriss angeschlossen. Auf die wirtschaftlichen Gründe der Entscheidung zum Abriss im Zusammenhang mit alternativ in Frage kommender Sanierung des alten Hauses kommt es nicht an.

Nach diesen Maßstäben hat die Steuerpflichtige keine bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen, sondern lediglich eine bereits vorhandene Wohnung ersetzt. Mithin lagen die Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG 
nicht vor.

Hinweis:

Das Urteil schafft Klarheit im Hinblick auf die „Neuheit“ einer Wohnung als wesentliches Kriterium für die Anwendbarkeit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Die Entscheidung deckt sich mit der ursprünglichen Gesetzesbegründung, wonach die Wohnung nicht nur „erstmalig“, sondern auch „zusätzlich“ geschaffen werden soll, um der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken. Somit genügen auch Baumaßnahmen, die lediglich zu einer Verlegung von Wohnraum oder zu einer Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, den Anforderungen des § 7b EStG nicht. Der Ersatz der vorherigen Immobilie kann ggf. dann begünstigt sein, wenn anstelle des bisherigen Einfamilienhauses ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus errichtet wird.